Hausvergrößerung ohne Baugenehmigung: Welche Flächen sind erlaubt?

Man möchte eine Wand versetzen, eine Terrasse überdachen oder ein Studio am Ende des Gartens errichten, und die erste Frage steht immer im Raum: Muss man eine Baugenehmigung beantragen? Die Antwort hängt von der geschaffenen Fläche ab, aber auch von der städtebaulichen Zone, in der sich das Grundstück befindet.

Die Erweiterung des Hauses ohne Baugenehmigung ist für die meisten gängigen Projekte möglich, vorausgesetzt, man hält sich an bestimmte Schwellenwerte und verwechselt “ohne Genehmigung” nicht mit “ohne Formalität”.

Erweiterungssteuer und Erweiterung ohne Genehmigung: die steuerliche Falle, die niemand überprüft

Man denkt oft, dass eine Erweiterung, die unter einer vorherigen Erklärung durchgeführt wird, von jeglicher Besteuerung befreit ist. Das ist falsch. Die Erweiterungssteuer gilt, sobald eine steuerpflichtige Fläche geschaffen wird, unabhängig davon, ob die Genehmigung eine Baugenehmigung oder eine einfache vorherige Erklärung ist.

Konkret erzeugt ein 18 m² großer Wintergarten, der nach einer vorherigen Erklärung errichtet wird, die gleiche steuerliche Basis wie eine 50 m² große Erweiterung, die einer Genehmigung unterliegt. Die Berechnung basiert auf der geschlossenen und überdachten Fläche, multipliziert mit einem jährlichen Pauschalwert, dann mit dem von der Gemeinde und dem Departement beschlossenen Satz. Der Betrag variiert also stark von Gemeinde zu Gemeinde.

Bevor man mit den Arbeiten beginnt, kann man alle Tipps auf By Caroline and CO finden, um diese oft unterschätzten steuerlichen und administrativen Verpflichtungen vorherzusehen.

Ein Gartenhaus, das auf zwei Seiten offen ist, schafft hingegen keine geschlossene Fläche: Es zählt nicht zur Basis. Der Unterschied zwischen geschlossener und überdachter Fläche und einfacher Überdachung verändert die Rechnung auf der Endabrechnung.

Schwelle von 20 m² oder 40 m² ohne Baugenehmigung: was sich je nach städtebaulicher Zone ändert

Der Städtebaurechtskodex legt zwei Schwellen für Haus Erweiterungen fest, und die zweite existiert nur unter bestimmten Bedingungen. Man fasst die Regel oft mit “40 m² ohne Genehmigung” zusammen, aber dieser Schwellenwert von 40 m² gilt nur in Gebieten, die durch einen PLU oder ein gleichwertiges städtebauliches Dokument abgedeckt sind, gemäß den Artikeln R.421-14 und R.421-17 des Städtebaurechtskodex.

Außerhalb der PLU-Zone: Die Obergrenze bleibt bei 20 m²

Wenn sich das Grundstück in einem ländlichen Gebiet ohne PLU befindet, erfordert jede Erweiterung, deren Grundfläche oder Fußabdruck 20 m² überschreitet, eine Baugenehmigung. Darunter genügt eine vorherige Erklärung.

In der PLU-Zone: bis zu 40 m² unter vorheriger Erklärung, aber mit einem Sperrvermerk

In einer Gemeinde mit einem PLU kann man bis zu 40 m² Erweiterung ohne Genehmigung erreichen, vorausgesetzt, die Erweiterung überschreitet nicht einen gesetzlichen Schwellenwert der Gesamtfläche des bestehenden Gebäudes. Wenn das aktuelle Haus plus die Erweiterung diesen Schwellenwert überschreitet, wird die Genehmigung wieder erforderlich, selbst für ein Projekt von 25 m².

Dieser Sperrvermerk wird regelmäßig ignoriert. Man überprüft die Fläche der Erweiterung, vergisst aber, die bestehende Fläche zu addieren. Ein Besuch im Rathaus oder das Lesen des PLU vor der Einreichung eines Antrags vermeidet diesen Fehler.

• Erweiterung von weniger als 5 m² (Fußabdruck und Grundfläche): keine städtebauliche Formalität, unabhängig von der Zone.
• Erweiterung zwischen 5 und 20 m²: vorherige Erklärung überall erforderlich.
• Erweiterung zwischen 20 und 40 m²: vorherige Erklärung nur in der PLU-Zone, vorbehaltlich des Schwellenwerts der Gesamtfläche. Außerhalb der PLU ist eine Baugenehmigung erforderlich.
• Über 40 m²: systematische Baugenehmigung.

Vorherige Erklärung der Arbeiten für eine Erweiterung: was das Dossier wirklich erfordert

Die vorherige Erklärung ist kein zweiseitiges Formular, das man in zehn Minuten ausfüllt. Das Dossier ähnelt im Wesentlichen dem eines vereinfachten Bauantrags. Es enthält einen Lageplan des Grundstücks, einen maßstäblichen Lageplan, einen Schnittplan, ein Merkblatt, das das Projekt und seine Eingliederung in die Umgebung beschreibt, sowie Fotos des Grundstücks und seiner Umgebung.

Die Bearbeitungsfrist beträgt einen Monat ab Einreichung eines vollständigen Dossiers. Wenn die Gemeinde innerhalb dieser Frist nicht antwortet, gilt die fehlende Antwort als stillschweigende Genehmigung, aber es ist ratsam, ein Nicht-Widerspruchs-Zertifikat zu beantragen, um die Situation abzusichern.

Ein häufiger Fehler besteht darin, die geschaffene Fläche zu niedrig anzusetzen, um unter einem Schwellenwert zu bleiben. Die Rückmeldungen zur Strenge der Kontrollen variieren je nach Gemeinde, aber ein Nachbar kann eine nicht konforme Konstruktion melden, und die Stadtplanungsbehörde hat sechs Jahre Zeit, um einen Verstoß festzustellen.

Anliegende Erweiterung, Gartenstudio, Wintergarten: die Regeln variieren je nach Art der Konstruktion

Alle Quadratmeter sind im Hinblick auf die Stadtplanung nicht gleich. Die Art der Konstruktion ändert die Verpflichtungen.

Ein Gartenstudio, das vom Haus getrennt ist, unterliegt denselben Schwellenwerten wie eine angrenzende Erweiterung: vorherige Erklärung bis zu 20 m² Grundfläche oder Fußabdruck. Darüber hinaus ist eine Baugenehmigung erforderlich. Der Schwellenwert von 40 m² in der PLU-Zone betrifft nur Erweiterungen, die an ein bestehendes Gebäude angrenzen, nicht unabhängige Konstruktionen.

Ein Wintergarten, weil er geschlossen und überdacht ist, schafft Grundfläche. Er wird daher genau wie eine gemauerte Erweiterung in die Berechnung der Schwellenwerte einbezogen. Ein offenes Gartenhaus hingegen erzeugt nur einen Fußabdruck.

• Geschlossener Wintergarten: Grundfläche + Fußabdruck. Vorherige Erklärung oder Genehmigung je nach überschrittenem Schwellenwert.
• Geschlossenes Gartenhaus (Typ Chalet): dieselben Regeln wie eine Erweiterung. Über 20 m² ist eine Genehmigung außerhalb der PLU-Zone erforderlich.
• Offene Pergola ohne Wände: nur Fußabdruck. Keine geschaffene Grundfläche.

Der Unterschied zwischen Fußabdruck und Grundfläche ist oft unklar. Der Fußabdruck entspricht der vertikalen Projektion des Volumens der Konstruktion, einschließlich der Dachüberstände. Die Grundfläche zählt nur die geschlossenen und überdachten Räume, deren Deckenhöhe über 1,80 m liegt. Für dasselbe Projekt können die beiden Zahlen um mehrere Quadratmeter abweichen.

Bevor man eine Erweiterung des Hauses beziffert, sind das Lesen des PLU und ein Besuch beim Stadtplanungsdienst der Gemeinde die beiden Schritte, die böse Überraschungen vermeiden. Ein gut kalibriertes Projekt in Bezug auf Fläche und Platzierung wird ohne Schwierigkeiten als vorherige Erklärung eingereicht, während einige zu viele Quadratmeter das Dossier in ein langwieriges und kostspieliges Verfahren verwandeln.